Do Polski wciąż przybywają ukraińscy uchodźcy. Trafiają w gościnę do krewnych lub znajomych mieszkających już od jakiegoś czasu w naszym kraju lub do zwykłych polskich rodzin. Zakładamy, że ta sytuacja jest przejściowa. Po ustabilizowaniu sytuacji w Ukrainie część osób zapewne powróci do ojczyzny. Inni, poszukają swojego nowego miejsca na ziemi poza granicami Polski. Jednak część Ukraińców u nas pozostanie.

Ta sytuacja, niewątpliwie wpłynie na rynek nieruchomości. W krótszej perspektywie liczonej w tygodniach i miesiącach jako pierwszy, skutki napływu uchodźców z Ukrainy może odczuć rynek najmu. Zapewne już w najbliższym czasie popyt na rynku najmu wzrośnie. Kilkaset tysięcy uchodźców będzie w stanie znaleźć pracę w Polsce niemal od ręki i ze strony tej właśnie grupy będzie pochodził ewentualny wzrost popytu na lokale do wynajęcia.

Okres pandemii to czas w którym część z nas zrezygnowała z wynajmowania mieszkania w mieście. Wobec możliwości pracy zdalnej wielu najemców wróciło do swoich rodzinnych miejscowości. Sytuacja obniżonego zapotrzebowania na najem mieszkań już jest za nami. Teraz zapotrzebowanie wzrasta. Jest to widoczne gołym okiem po prześledzeniu cen na portalach ogłoszeniowych. Taka sytuacja jest już w dużych polskich miastach gdzie najchętniej zatrzymują się Ukraińcy. Średnie stawki ofertowe są o kilkanaście, a w niektórych przypadkach nawet o kilkadziesiąt procent wyższe niż przed rokiem. Pomimo fali obniżek obserwowanej w pierwszym roku pandemii marcowe stawki były także w większości dużych polskich miast wyższe niż w styczniu 2020 r.

W wynajmowanych mieszkaniach prawdopodobnie będą zamieszkiwać nie tylko pojedyncze rodziny, lecz możliwe że większe grupy uchodźców. Wynajmujący będą się na to godzić a rekompensować to będą wyższymi cenami najmu.

W ostatnim czasie na rynku mieszkaniowym obserwowany był ruch ze strony zamożnych Ukraińców, którzy lokowali swoje środki poza granicami ojczyzny. W 2020 r zakupili w Polsce około 3000 mieszkań co stanowi ok. 1,5 proc. wszystkich transakcji (dane za Gethome na podstawie danych MSWIA).

Dla przeciętnego obywatela Ukrainy kupno mieszkania w Polsce, a tym bardziej w dużym mieście, to ogromny wydatek. Średnie wynagrodzenie w Ukrainie sięgało 2 tys. zł. Zupełnie inną sytuację mają obywatele Ukrainy, którzy już pracują w Polsce.

Jak zauważa Małgorzata Wełnowska z Cenatorium, w perspektywie długookresowej, czyli kilku lat, bardzo możliwe, że przyjezdni będą chcieli osiedlić się na stałe w Polsce i dopiero wtedy podejmą decyzję o zakupie nieruchomości. Przewidujemy, że jeżeli dojdzie do takiej sytuacji, to docelowymi rynkami będą miasta położone bliżej granicy takie jak Rzeszów czy Lublin.

Jeśli zatem napływ uchodźców z Ukrainy miałby wzmóc popyt na rynku sprzedaży mieszkań, to wzrost obserwowany byłby jednak nie wśród uchodźców, a inwestorów wykorzystujących wzmożony ruch na rynku najmu. To z kolei może doprowadzić do dalszego wzrostu cen mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

Jeżeli ten dość prawdopodobny scenariusz przyśpieszenia koniunktury na rodzimym rynku wynajmu i wzrostu jego rentowności ulegnie materializacji, pociągnie to za sobą wzrost popytu na mieszkania ze strony inwestorów. W ostatnich latach zostało kupionych dużo mieszkań w stanie deweloperskim jako sposób na lokowanie gotówki. W dużej części mogą być przeznaczone na wynajem długoterminowy.Kupujący inwestycyjnie mogą zatem równoważyć słabnący popyt ze strony klientów wspomagających się kredytami hipotecznymi, co ma związek z rosnącymi od kilku miesięcy stopami procentowymi.

Jednym ze skutków wzmożonego popytu inwestycyjnego może być większy ruch na placach budów, który w pierwszych tygodniach 2022 r. znacząco osłabł. Przypomnijmy, że w styczniu 2022 r. deweloperzy oddali do użytku jedynie 7905 mieszkań, najmniej od maja 2020 r. Było to jednocześnie najsłabsze otwarcie roku od sześciu lat.

W styczniu zarejestrowano także wyjątkowo mało nowych budów. Deweloperzy w pierwszy miesiącu 2022 r. rozpoczęli budowę 7340 lokali, co było wynikiem o ponad 40 proc. niższym niż przed rokiem. Dwucyfrową obniżkę zanotowano także względem stycznia 2020, 2019 i 2018 roku.

Na ceny obserwowane na rynku sprzedaży mieszkań w najbliższym czasie oddziaływać będą przede wszystkim rosnące ceny materiałów budowlanych, koszty robocizny czy zakupu gruntów pod inwestycję. Wszystkie te składowe doprowadzą do kolejnych podwyżek cen, może już nie dwucyfrowych, tak jak to miało miejsce w ostatnich latach.